“营改增”全面铺开后 房地产行业税负或下降15%

本文摘要：原标题：营改增全面铺开后 房地产行业税负或上升15%从房地产行业来看，此次营改增试点主要在二手房交易、房地产企业研发以及不动产抵税等环节影响房地产行业5月1日全面实施营改增后，对房地产行业整体影响稍受到影响，对房地产企业来说，短期反映为税负上升，长年反映为地价下跌。华泰证券 房地产行业首席分析师谢皓宇在拒绝接受《证券日报》记者专访时回应。营改增是今年保证大力财政政策更为有效地、着力前进结构性改革特别是在是供给外侧结构性改革的重头戏。

原标题：营改增全面铺开后 房地产行业税负或上升15%从房地产行业来看，此次营改增试点主要在二手房交易、房地产企业研发以及不动产抵税等环节影响房地产行业5月1日全面实施营改增后，对房地产行业整体影响稍受到影响，对房地产企业来说，短期反映为税负上升，长年反映为地价下跌。华泰证券 房地产行业首席分析师谢皓宇在拒绝接受《证券日报》记者专访时回应。营改增是今年保证大力财政政策更为有效地、着力前进结构性改革特别是在是供给外侧结构性改革的重头戏。

在2016年政府工作报告中明确提出的第一项改革措施，就是全面实施营改增，即从5月1日起将试点范围不断扩大到建筑业、房地产业等行业，并将所有企业追加不动产所不含增值税划入抵扣范围，保证行业税负只减不增。短期来看，营改增影响企业税负的四个关键要素是：毛利率、可抵扣成本占到比、销项税率、进项税亲率。

从房地产行业来看，此次营改增试点主要在二手房交易、房地产企业研发以及不动产抵税等环节影响房地产行业。银河证券指出，实施营改增后，可以为多数房地产企业减负。由于营业税为价内税，计税基础是企业的含税销售额，而增值税为价外税，以不含税的电子货币部分为计税基础，企业获得增值税专用发票可以抵税，解决问题了生产链条中反复计税的问题。在营改增之前，房地产业营业税平均值比例为5.5%，营改增后土地成本不算入销售额，建安成本及其他服务成本划入抵税范围，增值税税率皆为11%。

经测算营改增前后的平衡毛利率大约为56%，即当毛利率水平高于56%时，营改增将提高企业毛利水平，大部分房地产企业毛利率皆在均衡点以下，因此，营改增对大多数房地产企业起着了减负的效果，但也对企业的发票管理明确提出了更高拒绝。此外，按照营改增前的方案，房地产企业不应将预售营业款按照5%的税率实纳税，而营改增之后，只需按3%的比例缴付增值税，这一转变也不利于提升房地产企业的现金流通亲率，对于现金回报率较高的企业来说，利润的下降空间不会更大。银河证券回应，营改增又能受到影响商业地产。

主要在于实行增值税后，购买商业地产等不动产，将和购买设备一样展开增值税抵扣，这将希望商业地产的投资与持有人。比起住宅地产，商业地产库存压力更大，营改增的全面铺开将为商业地产发展建构不利的政策环境。

中金公司预计，实行营改增后，房地产仅有行业税负未来将会从3960亿元（营业税）增加至3340亿元（增值税），上升幅度大约为15%。最后，谢皓宇认为，就目前情况来看，我国的房地产税制体系依然不存在许多问题，除了对房地产企业的反复征收更为相当严重外，对于个人房产的税制也不存在存量税缺陷。随着房地产税制体系的不断完善，不仅上述两方面问题未来将会获得解决问题，国内房地产市场也将获得身体健康发展。

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